Hhe der Steuer fr den Gewinn aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung Wenn man das Grundstck vor der Veruerung auf eine Kind bertrgt, kann man zwar die Steuerpflichtig des Veruerungsgewinns nicht verhindern. Der Gewinn wird jedoch dem Kind zugerechnet und unterliegt deshalb nur dem fr das Kind geltenden Steuersatz. Die Vorschrift ber den Missbrauch von Gestaltungsmglichkeiten greift nicht ein. Manchmal lsst es sich nicht vermeiden, dass der Gewinn aus dem Verkauf der Wohnung einkommensteuerpflichtig ist: Die Spekulationsfrist von 10 Jahren ist noch nicht abgelaufen, und die Wohnung wurde in den letzten drei Jahren auch nicht von dem Eigentmer zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sondern war vermietet. Da der Mieter ausgezogen ist, lsst sich die Wohnung jetzt zu einem guten Preis verkaufen. Wrde man den Ablauf der Spekulationsfrist abwarten, msste man die Wohnung wieder vermieten, sodass man wahrscheinlich nur einen geringeren Kaufpreis erzielen kann. Vielleicht kann man den Verkaufserls auch gerade jetzt gut gebrauchen. Wenn sich die Steuerpflicht des Veruerungsgewinns dem Grunde nach nicht vermeiden lsst, stellt sich die Frage, ob es eine Mglichkeit gibt die Hhe der entstehenden Steuer zu mindern. Die Hhe des Gewinns Die Hhe des Gewinns kann man nicht beeinfluss, da diese im Gesetz geregelt ist. Von dem Veruerungserls sind die Anschaffungskosten abzuziehen. Dabei handelt es sich um den damaligen Kaufpreis zuzglich der Anschaffungsnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer, der Maklerkosten und der Kosten fr die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Die Finanzierungskosten gehren nicht zu den Anschaffungsnebenkosten, sondern konnten von den Mieteinnahmen als Werbungskosten abgezogen werden. Nachtrgliche Herstellungskosten fr die Wohnung, die gem. 255 Abs. 2 HGB bzw. 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG nicht als Werbungskosten abgezogen werden konnten, sondern aktiviert werden mussten, sind den Anschaffungskosten hinzuzurechnen und mindern dementsprechend den Veruerungsgewinn. Dabei handelt es sich z. B um Aufwendungen fr den Einbau eines Fahrstuhls oder den Anbau eines Balkons. Was hufig bersehen wird: die Gebude-AfA, die Sie whrend der Vermietung als Werbungskosten abgezogen haben, sind dem Veruerungsgewinn wieder hinzuzurechnen. Im Ergebnis entspricht der auf diese Weise ermittelte Gewinn demjenigen, der sich ergeben wrde, wenn die Wohnung zu einem Betriebsvermgen gehrt htte. Kosten fr die Vermarktung der Immobilie wie er etwa fr Inserate oder den Makler knnen als Werbungskosten von dem Veruerungsgewinn abgezogen werden (Transaktionskosten). Der Steuersatz Einen begnstigten Steuersatz sieht das Gesetz fr den Veruerungsgewinn nicht vor. Der Gewinn ist vielmehr mit dem normalen, tariflichen Steuersatz zu versteuern. Denn der Gewinn aus der Veruerung der Wohnung wird einfach den brigen Einknften (mit Ausnahme der Einknfte aus Kapitalvermgen, die dem Abgeltungsteuersatz von 25 Prozent unterliegen) hinzugerechnet und bildet mit diesen zusammen die Summe der Einknfte. Nach Abzug weiterer privater Ausgaben ergibt sich der Gesamtbetrag der Einknfte, der mit dem sich aus der Steuertabelle ergebenden tariflichen Steuersatz versteuert wird. Da der Steuersatz progressiv ist und mit zunehmender Hhe des Gesamtbetrags der Einknfte steigt, erhht sich durch den Veruerungsgewinn auch der Steuersatz fr die brigen normalen Einknfte. Wenn der Eigentmer bereits aufgrund seiner brigen Einknften einem hohen Steuersatz unterliegt, wird auch der Veruerungsgewinn hoch besteuert. Verlagerung des Veruerungsgewinns Um den Tcken des progressiven Steuersatzes zu entkommen, ist ein Eigentmer auf eine schlaue Idee gekommen. Kurz vor der Veruerung der Wohnung schenkte er diese je zur Hlfte seinem Sohn und seiner Tochter. Diese verkauften die Wohnung anschlieend an den Kaufinteressenten zu dem Preis, den dieser mit ihrem Vater ausgehandelt hatte. Die Entstehung eines steuerpflichtigen Veruerungsgewinns konnte dadurch zwar nicht vermieden werden, der Gewinn wurde dadurch aber auf die Kinder verlagert und unterlag nur dem fr sie geltenden Steuersatz. Die Vorschrift des 23 EStG ber die Steuerpflicht eines sog. Spekulationsgewinns greift ein, wenn der der Verkufe das Grundstck innerhalb der letzten 10 Jahre gekauft hat, in der Sprache des Steuerrechts: wenn er es angeschafft hat. Um zu verhindern, dass die Steuerpflicht des Veruerungsgewinns umgangen wird, indem der Eigentmer das Grundstck vor der Veruerung an einen anderen verschenkt, hat der Gesetzgeber in 23 Abs. 1 Satz 3EStG geregelt, dass bei einer Schenkung dem Beschenkten die Anschaffung des Grundstcks durch den Schenker zuzurechnen ist. Dies gilt sowohl fr den Zeitpunkt der Anschaffung als auch fr die Hhe der Anschaffungskosten. Die Kinder werden also so behandelt, als htten sie selbst das Grundstck zu dem Zeitpunkt erworben, in dem es von ihrem Vater gekauft worden ist. Aufgrund der vorherigen Schenkung ist der Veruerungsgewinn jedoch nicht in der Person des Vaters, sondern bei den Kinder entstanden. Da die Kinder kaum andere Einknfte erzielt haben, unterlag der Gewinn bei ihnen nur einem niedrigen Steuersatz und erhhte bei dem Vater nicht den Steuersatz fr seine brigen Einknfte. Das Finanzamt war der Meinung, die Gestaltung stelle einen Missbrauch von Gestaltungsmglichkeiten i.S. des 42 AO dar, und versteuerte den Veruerungsgewinn bei dem Vater. Das Finanzgericht folgte dem Finanzamt. Der Vater legte jedoch Revision ein und bekam vom Bundesfinanzhof recht (BFH, Urt. v. 23.4.2021, IX R (8/20). Nach Ansicht des BFH kann 42 AO in derartigen Fllen nicht angewendet werden, weil die Regelung in 23 Abs. 1 Satz 3 EStG bereits eine spezielle Vorschrift zur Verhinderung von Steuerumgehungen ist, sodass daneben gem. 42 Abs. 1 Satz 2 AO die allgemeine Missbrauchsregelung des 42 AO nicht angewendet werden darf. Vor Einfhrung der 23 Abs. 1 Satz 3 EStG waren die Voraussetzungen des 23 EStG nicht erfllt, wenn der Verkufer des Grundstcks dieses nicht gekauft, sondern durch eine Schenkung oder Erbschaft unentgeltlich erworben hatte. Flle, in denen das Grundstck von dem Veruerer kurz vorher unentgeltlich erworben wurden, hat die Rechtsprechung als Missbrauch von Gestaltungsmglichkeit behandelt. Diese Rechtsprechung ist mit dem 23 Abs 1 Satz 3 EStG in das Gesetz bernommen worden. Gem. 42 Abs. 1 Satz 2 AO bestimmt sich die Rechtsfolge daher ausschlielich nach der speziellen Missbrauchsregelung des 23 Abs. 1 Satz 3 EStG, sodass daneben eine Anwendung der allgemeinen Regelung des 42 AO nicht mglich ist. Bei entsprechenden Gestaltungen muss man natrlich die brigen Steuerarten im Auge behalten. Soweit die Freibetrge berschritten werden, fllt Schenkungsteuer an. Grunderwerbsteuer entsteht bei einer Schenkung dagegen gem. 3 Nr. 2 GrEStG nicht, auch wenn es sich bei dem Beschenkten nicht um einen Verwandten in gerader Linie handelt. Dies gilt auch dann, wenn im konkreten Fall keine Schenkungssteuer zu zahlen ist, weil die Freibetrge nicht berschritten werden. Wichtig ist, dass man die wirtschaftlichen Folgen der Schenkung auch tatschlich eintreten lsst. Wenn die Kinder den Verkaufserls in irgendeiner Form wieder auf den Schenker zurckbertragen mssen, ist die Gestaltung m.E. trotz der Sperrwirkung des 42 Abs. 1 Satz 2 AO nach den allgemeinen steuerlichen Grundstzen nicht anzuerkennen. // Quelle: https://ivd.net/2022/04/eigentumswohnung_steuern/
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