INFORMATIONEN FR IMMOBILIENKUFER – Teil 8 – Immobilienmarkt 2017 – Aktuelle Entwicklungen – Prognose

Teil 8 Immobilienmarkt 2017- Aktuelle Entwicklungen Prognose Jedes Jahr werden in Deutschland viele Tausend Immobilien gekauft oder ber einen Bautr ger erworben. Jeder, der seit einiger Zeit versucht eine Neu-, bzw. Bestandsimmobilie zu erwerben, kennt die Situation. Der Immobilienmarkt scheint wie leergefegt, bzw. die aufgerufenen Preise f r die raren Immobilienangebote, insbesondere in den Metropolregionen Deutschlands, klettern Monat f r Monat in neue, ungeahnte H hen. Was also ist los am deutschen Immobilienmarkt? Stehen wir am Beginn einer neuerlichen Immobilienblase, wie sie sich sp testens ab 2008 in den USA abgezeichnet und realisiert hatte, steigen die Immobilienpreise weiter, oder folgt gar der „große Knall“? Wir bewerten seit ber 15 Jahren Immobilien im Großraum M nchen und besch ftigen uns seit dieser Zeit intensiv mit dem hiesigen Immobilienmarkt und der Entwicklung der Immobilienkaufpreise. Im Folgenden versuchen wir, auf Grundlage unserer Marktbeobachtungen im Rahmen der ber die Jahre ermittelten Kaufpreise f r bebaute und unbebaute Grundst cke in der Region M nchen und anhand allgemein zug nglicher Informationen von ffentlichen Stellen sowie privaten und halbprivaten Instituten und Stiftungen, eine Absch tzung der mittelfristigen Entwicklung des Immobilienmarktes, insbesondere mit Blick auf zuk nftig zu erwartende Immobilienpreise abzugeben. Istzustand Preisindices Laut Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes (Quelle: www.destatis.de) vom 15.08.2017 ist das Bruttoinlandsprodukt im 2. Quartal 2017 um 0,6 % gestiegen, die „Teuerungsrate“ (Verbraucherpreisindex VPI / Inflation) pro Monat betr gt, gem. den Angaben des Amtes, zwischen + 1,5 % und + 2.2 % in den ersten 7 Monaten des Jahres 2017. Der Baupreisindex f r Wohnungsbauten bel uft sich aktuell auf 116,4 Z hler. Bezogen auf das Basisjahr 2010 (2010=100) haben sich bis Juli 2017 Wohnbauten j hrlich um durchschnittlich ca. 2,5 % gegen ber 2010 verteuert. Verglichen mit dem letzten Quartal 2016 betr gt der Anstieg f r Wohnbauten bis Juli 2017 (mithin in gerade einmal 7 Monaten) bereits 2,4 % ! R ckblick Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, beispielhaft am M nchener Wohnungsmarkt dargestellt, dass, nach einem beraus kr ftigen Anstieg der Grundst ckspreise im Jahr der Wiedervereinigung 1989 von 25,1 %, die Wohnlandpreise zwischenzeitlich wieder gesunken waren und erst im Jahr 2000 wieder das Niveau der des Jahres 1991 erreicht hatten, vgl. Abb. 1. Bis auf ein weiters Nachgeben der Preise im Jahr 2003, stiegen die Grundst ckspreise auf dem M nchener Immobilienmarkt seither kontinuierlich an, vgl. Tab 1. Abb. 1 Durchschnittliche Grundst ckspreisentwicklung M nchen 1980-2008 Quelle: Gutachterausschuss M nchen Tab. 1 Preisentwicklung Bauland M nchen 1980-2010 Quelle: Gutachterausschuss M nchen Die Baulandpreise haben sich im Zeitraum 1980 bis 2010, also in 30 Jahren, nahezu verdreifacht. Die Immobilienpreise in M nchen waren in den 1990er und 2000er Jahren berwiegend relativ stabil. Seit dem Jahr 2009 ist eine exponentielle Entwicklung bei den Kaufpreisen ber alle Geb udearten bei Wohnimmobilien zu beobachten, vgl. Abb 2. Innerhalb von dreißig Jahren sind die Preise f r ETW, DHH und REH in M nchen um ca. 300 % gestiegen. Die Baulandpreise in M nchen haben sich in einem Zeitraum von 35 Jahren (1980 – 2015) um ca. 520 % (5,2-fache) verteuert, vgl. Abb. 3. Abb. 2 Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen (ETW), Doppelhaush lften (DHH) und Reiheneckh user (REH) M nchen 1985-2015 Quelle: Gutachterausschuss M nchen Abb. 3 Entwicklung des Preisindexes f r Wohnbauland M nchen 1980-2015 Quelle: Gutachterausschuss M nchen Die Preise f r Neubauwohnungen haben sich in M nchen in durchschnittlichen Wohnlagen im Zeitraum 2009 bis 2016 verdoppelt, vgl. Abb. 4. Eine nahezu gleiche Entwicklung ist bei Wohnungen in guten Wohnlagen zu verzeichnen. In absoluten Zahlen betragen die in M nchen durchschnittlich gezahlten Kaufpreise f r Neubauwohnungen im Jahr 2016 in durchschnittlichen Wohnlagen ca. 6.900 €/m² und in guten Wohnlagen ca. 7.400 €/m². Abb. 4 Durchschnittliche Preise f r Neubauwohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen M nchen 2006-2016 Quelle: Gutachterausschuss M nchen Auch die Preissteigerungen bei wiederverkauften Eigentumswohnungen in M nchen folgen der Entwicklung bei den Neubauwohnungen. So haben sich die durchschnittlich gezahlten Kaufpreise einer Eigentumswohnung der Baujahrsgruppe 1960-1969 von ca. 2.400 €/m² im Jahr 2009 auf ca. 5.000 €/m² im Jahr 2016 ebenfalls mehr als verdoppelt, vgl. Abb. 5. Abb. 5 Durchschnittliche Preise f r weiterverkaufte Eigentumswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen, nach Baujahrsgruppen, M nchen 2007-2016 Quelle: Gutachterausschuss M nchen Aktuelle Situation Eine Auswertung des durch den Gutachterausschuss M nchen k rzlich ver fftlichten Quartalsberichts 1 (1. Quartal 2017) zeigt, dass sich der Preisanstieg des letzten Jahres bei Neubauwohnungen und wiederverkauften Eigentumswohnungen in M nchen, wenn auch etwas moderater, in 2017 fortsetzt, vgl. Abb. 6. Abb. 6 Durchschnittliche Preise f r Neubauwohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen M nchen 2008-01/2017 Quelle: Gutachterausschuss M nchen Die Entwicklung der Preise auf dem Sektor der, vorwiegend privat genutzten, Wohnbauimmobilien zeigt in M nchen in den letzten Jahren einen best ndigen Aufw rtstrend. Nicht anders stellt sich die Situation auf dem M nchener Immobilienmarkt im Bereich der Gewerbeimmobilien dar. Die folgenden Graphiken verdeutlichen dies am Beispiel der Grundst ckspreisentwicklung in der M nchener Innenstadt im Zeitraum 1963 2012. Die S ddeutsche Zeitung (SZ) ver ffentlichte unl ngst mehrere Artikel in einer Serie und betitelte diese mit „M nchner Milliardenspiel – So teuer ist die Innenstadt“, vgl. Abb. 7 – Abb. 12. Der Trend ist unverkennbar. Die Finanz- und Immobilienkrise scheint berwunden zu sein. Aktuell liegen die Grundst ckspreise in der M nchener Kaufingerstraße bei mindestens 85.000 €/m², sodenn berhaupt bebaubare Grundst cke zur Verf gung stehen w rden. Abb. 7 Abb. 8 Abb. 9 Abb. 10 Abb. 11 Abb. 12 Abb. 7 Abb. 12 Preisentwicklung der Baulandpreise in der M nchener Innenstadt 1963 2012 Quellen: Gutachterausschuss M nchen, S ddeutsche Zeitung *) *)http://www.sueddeutsche.de/muenchen/muenchner-milliardenspiel-so-teuer-ist-die-innenstadt-1.1978143 Die teuersten Wohnung in M nchen kosten derzeit nahezu 25.000 €/m². In der Hamburger Elbphilharmonie werden die wenigen angebotenen Wohnungen mit Quadratmeterpreisen von 15.000 bis 25.000 Euro gehandelt. Erst k rzlich (2016) wurde in Berlin die teuerste Wohnung mit einem Quadratmeterpreis in H he von 31.880 € verkauft. Nach oben scheinen keine Grenzen zu bestehen. Ver nderung des Preisgef ges Die zumeist teuren Neubauprojekte heben das Preisniveau einer ganzen Gegend an. Den Ver ußerern von Bestandsobjekten bleiben die Preisentwicklungen von Neubauobjekten, die in der Nachbarschaft gebaut werden, nicht verborgen, weshalb diese selbst h here Kaufpreise f r ihre Immobilien realisieren m chten. So stiegen in M nchen, beispielhaft im Stadtteil Nymphenburg-Gern, im Zuge eines Neubaus von Eigentumswohnungen, die zu Fl chenpreisen von ca. 8.500 €/m² ver ußert wurden, die aufgerufenen Kaufpreise einfacher, sanierungsbed rftiger Bestandsreihenh user aus den 1950er/60er stark an. hnliche Entwicklungen zeigen sich auch in Gegenden, wie dem entwicklungstendenziell preislich lange Zeit stagnierenden M nchener „Hasenbergl“, wo ber einen langen Zeitraum kaum ein Interessent eine Wohnimmobilie gekauft h tte. Ausblick Wie wird sich der Immobilienmarkt entwickeln? Aufgrund immer weiter steigender Immobilienpreise (wie in diesem Artikel oben erl utert wurde), haupts chlich in den Metropolregionen, werden zusehends mehr Stimmen laut, die von einem Ende des Booms warnen. berbewertung Die Bundesbank weist auf eine m gliche berbewertung der Immobilienpreise von 10 bis 20 % hin. Die Commerzbank verlautbart warnend, dass der anhaltende Immobilienboom immer mehr die Z ge einer Blase annehme. Das Markforschungsinstitut Empirica stellt fest, dass der Immobilienmarkt selbstverst ndlich berhitzt sei – „was denn sonst?“ Das iib Dr. Hettenbach Institut erachtet den Markt in den begehrten Vierteln der Metropolen als ausgereizt, zweistellige j hrliche Preissteigerungsraten seien dort „ blich“. Die Preissteigerungen f r Bestandswohnungen im Jahr 2016 stiegen im Vergleich zum Vorjahr, nach Angaben des ibb Instituts in Frankfurt um 15,9%, in Stuttgart um 18,7 % und in Leipzig um 33,7 Prozent. Dem IVD (Immobilienverband Deutschland) zufolge stiegen die Preise f r gebrauchte Wohnungen in mittleren Wohnlagen in den 14 gr ßten deutschen St dten im Jahr 2015 um ca. 7,5 %. Im Jahr 2016 lag die Preissteigerung bei ber 9,4 %. Gem ß unseren eigenen Marktbeobachtungen seit 2002 lagen die Kaufpreise f r Immobilien ( ber alle Immobilienarten, wie Eigentumswohnungen und Reihen- und Doppelh user im Bestand und Neubau) in M nchen und dem M nchener Umland (Speckg rtel) bis 2014 im Mittel zwischen 11 und 14 % ber den ermittelten Sachwerten. Seit 2015 verzeichnen wir eine diesbez gliche durchschnittliche Diskrepanz von 20 % bis ber 30 %, teilweise sogar dar ber. Eine deutliche berbewertung der in M nchen gehandelten Immobilien ist f r uns unverkennbar. Die M glichkeiten die get tigte Investition in die eigene Immobilie bei einem (notwendigen) Wiederverkauf realisieren zu k nnen, sinken unseres Erachtens zusehends, zumal immer weniger K ufer die aufgerufenen Immobilienkaufpreise bezahlen k nnen. Die zunehmenden Preissteigerungen bei Immobilien ( berhitzung des Marktes) k nnten darauf hindeuten, dass der „Hype“ vor seinem Ende steht. In Stuttgart stiegen, einer Postbank-Studie zufolge, die verf gbaren Pro-Kopf-Einkommen zwischen 2012 und 2016 inflationsbereinigt (lediglich) um durchschnittlich 2,5 %. Im selben Zeitraum stiegen die Immobilienpreise jedoch um 53 % ! In M nchen m ssen Immobilienk ufer f r eine 100 qm-Wohnung aktuell durchschnittlich 21 Jahre arbeiten. Die „Schere“ zwischen verf gbarem Einkommen und den geforderten Immobilienkaufpreisen geht unverkennbar zusends auseinander. In seinem Fr hjahrsgutachten 2017 kommt der Rat der Immobilienweisen zum Ergebnis, dass in den Top-7-St dten (D sseldorf, Frankfurt, Hamburg, K ln, Berlin Stuttragt und M nchen) die (von ihm so betitelten) „Preis bertreibungen“ in D sseldorf bei 36 % und in M nchen bei 75 % (!) l gen. Nach seiner Einsch tzung stehen insbesondere in Berlin, M nchen und Hamburg die derzeit geforderten Kaufpreise in keiner sinnvollen Relation zu den Rahmenbedingungen mehr. Immobilienpreise – Ein Hausgemachtes Problem? An sinkenenden Marktpreisen f r Immobilien besteht aber seitens der Kapitalanleger wenig Interesse, da sich im Zuge sinkender Immobilienpreise l ngerfristig die Mieten und damit die Rendite verringern w rde. Der Gesetzgeber hat in der Vergangenheit und f hrt diese Entwicklung fort selbst zu dieser Entwicklung beigetragen. Unter anderem durch die Energiesparverordnung(en) steigen insbesondere die Neubaupreise. Der Bau eines durchschnittlichen Mehrfamilienhauses kostet heute nahezu ein F nftel mehr als im Jahr 2000. Hierin sind die allgemeinen Baupreissteigerungen, bedingt durch h here Baupreise, noch nicht einmal beinhaltet. Zudem schreiben viele Kommunen bei gr ßeren Bauprojekten vor, dass ein gewisser Prozentsatz der Wohnungen preisged mpft angeboten werden muss. Dies bedeutet im Gegenzug, dass die Projektentwickler die brigen Wohneinheiten eines solchen Projekts teurer ver ußern (m ssen), um die Rentabilit t des Gesamtobjekts zu gew hrleisten (sog. Quersubventionierung). Immobilienpreise – Einflussfaktoren Investoren Anlage und Spekulation Nach Ver ffentlichung durch die Deutsche B rse AG sind Anfang September 2017 13 Immobilienunternehmen im SDAX und MDAX vertreten. Es ist offenkundig, dass der Handel und Spekulationen mit Immobilien ein lukratives und verl ssliches Gesch ft zu sein scheint. Daneben legen verm gende private Anleger und Pensionskassen, als auch Versicherungen, angesichts anderweitiger Alternativen aufgrund historisch niedriger Zinsen, Geld verst rkt in Immobilien an. Immobilien sind hierdurch u.E. zweifellos zum Spekulationsobjekt geworden. All diesen Teilnehmern ist gemein, dass sie ihr Verm gen vermehren, zumindest jedoch nicht vermindern wollen. Es scheint daher auf der Hand zu liegen, dass sich die Immobilienpreise durch die Mitwirkung dieser Akteure zuk nftig weiter erh hen d rften. Der marktteilnehmende Privatk ufer Dem stehen, sozusagen als Gegenspieler und marktregulierend, die privaten Immobilienk ufer gegen ber, die, angesichts verk uferseits aufgerufener Mondpreise, bzw. im Bieterverfahren angebotene Immobilien, nicht bereit sind jeden Preis zu zahlen, respektive haben schlicht nicht die finanziellen M glichkeiten hierzu. Wohnraumbedarf Wie in diesem Artikel aufgezeigt, besteht ein realer Bedarf an Wohnraum. Die derzeit j hrlich fertiggestellten ca. 260.000 Wohnungen decken den Bedarf von ca. 400.000 bei weitem nicht die Nachfrage berwiegt das Angebot deutlich. Die Metropolen verzeichnen seit Langem einen anhaltenden und vermehrten Zuzug. Hieran d rfte auch ein m glicher R ckgang des Fl chtlingszustroms, sowie ein verst rktes Abwandern von Kaufinteressenten in das Umland nichts ndern. Immobilienfinanzierung Immobilienkredite sind hierzulande, aufgrund der lockeren Geldpolitik der EZB, seit Jahren zu einem sehr geringen Zinsatz mit verh ltnism ßig langer Laufzeit (ca. 1,4 % bei zehnj hriger Laufzeit) erh ltlich. Anders als in Spanien und den USA gegen Ende des letzten Jahrzehnts, sind in Deutschland der Eigenkapitalanteil und die Tilgungsraten hoch. Die Anforderungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR 2017) sind hoch, wodurch das Risiko eines Totalausfalls bei der Kreditbedienung verringert wurde. Ausblick Glaskugel? Prognose Zusammenfassend stellt sich f r uns das Bild uneinheitlich dar, eine Einsch tzung der zuk nftigen Entwicklung am Immobilienmarkt ist schwierig. Dennoch erwarten wir in den Metropolregionen, trotz der deutlichen berzeichnung der aktuellen Immobilienpreise und der daraus folgenden berbewertung der Immobilienwerte, mittelfristig keine nderung am Immobilienmarkt. Der Zuzug in die Metropolen wird sich, wie seitens Demoskopen und Stadtverwaltungen prognostiziert wird, weiter fortsetzen. Die Schaffung von neuem im mittleren und unteren Segment dringend ben tigten Wohnraum wird, angesichts der realen Baut tigkeit, auch noch l ngerfristig der Nachfrage hinterherhinken, weshalb die Angebotspreise f r Immobilien im Stadtgebiet ber einen l ngeren Zeitraum stabil bleiben d rften und/oder eher tendenziell steigen werden. Daher wird sich die bereits bestehende Kluft zwischen Immobilienkaufpreisen und realen Sachwerten (bezogen auf den Boden- und Geb udewert) weiter ffnen. Daraus folgend, k nnte sich ber kurz oder lang eine marktimmanente Regulierung der Baulandpreise und folgend der Immobilienwerte ergeben, wie sie sich schon in den Jahren von 1989 bis 1997 ereignete. Die Preise f r Bauland, die 1989 sprunghaft um ein Viertel gestiegen waren, erreichten erst nach sieben Jahren (1997) wieder das Niveau des Jahres 1990 Den Selbstnutzer, der sich die aktuell aufgerufenen Kaufpreise leisten kann, wird diese u.E. erwartbare Entwicklung nicht weiter bek mmern. Anders d rfte sich das bei privaten und institutionellen Anlegern und Wiederverk ufern darstellen, denn zum einen werden die Mieten mit der Kaufpreisentwicklung nicht Schritt halten (k nnen), was die Renditeerl se stark verringern wird und zum anderen wird sich die Preisschraube nicht unendlich nach oben drehen lassen, da der Markt nahezu ausgereizt ist und sich dadurch letztlich die Preisforderungen selbst regulieren und wieder stabilisieren werden. Fazit Es kann abschließend nicht seri s beurteilt wurden, ob sich eine Entwicklung wie in den 1990er und Mitte der 2000er Jahre wiederholt und die Preise, zumindest die f r Bauland, erneut nachgeben werden. Sicher scheint jedoch, dass sich immer weniger Kaufwillige eine eigene Immobilie in den Metropolen werden leisten k nnen, was den Markt letztlich unter Druck setzen und zur Anpassung zwingen d rfte. Denn, es wird keine dauerhafte und rentable Stadtentwicklung geben, wenn es immer gr ßeren Teilen der Bev lkerung nicht mehr m glich ist Wohneigentum in der Stadt zu erwerben. Nebenbei drohen viele Großst dte bereits am Pendelverkehr zu „ersticken“ nach M nchen pendeln derzeit t glich bereits knapp 350.000 Menschen aus dem Umland. Eine Ausweitung der „Speckg rtel“ der Metropolen durch vermehrte Baut tigkeit wird diese Situation nur weiter versch rfen. Zudem haben sich die Immobilienpreise im M nchener Umland beispielsweise bei Reihenh usern seit dem Jahr 2014 bereits nahezu verdoppelt, weshalb die K uferschicht auch dort bereits „d nner“ wird. Unerl sslich bleibt, respektive ist es unseres Erachtens in dieser Zeit deutlich wichtiger geworden, vor einem Kauf einer Bestands- oder Neubauimmobilie u.a. eine genaue Pr fung durch kompetente Immobiliensachverst ndige im Hinblick auf die vorhandene Bausubstanz, die Qualit t der Bauausf hrung und insbesondere auch hinsichtlich der Relation des geforderten Kaufpreises zum realen Sachwert durchf hren zu lassen. Nicht zuletzt m ssen die eigenen finanziellen M glichkeiten „offen und ehrlich“ beurteilt werden auf denen eine solide Immobilienfinanzierung auf die „Beine gestellt“ werden kann, die alle Einflussfaktoren, Kosten und Wagnisse ber cksichtigt. Wir beraten Sie gerne! PDF Herunterladen Architekturbüro und Sachverständigenbüro in München  Waisenhausstr. 78 80637 München  +49 (0) 89 179 532 61  +49 (0) 89 179 532 62  info@bhk-beratung.de Folgen Copyright 2023 © bhk-beratung.de Impressum | Datenschutz Architekturbüro und Sachverständigenbüro in München  Wiasenhausstr. 78 80637 München  +49 (0) 89 179 532 61  +49 (0) 89 179 532 62  info@bhk-beratung.de FolgenFolgen Impressum | Datenschutz Der Beitrag INFORMATIONEN F R IMMOBILIENK UFER – Teil 8 – Immobilienmarkt 2017 – Aktuelle Entwicklungen – Prognose erschien zuerst auf BHK-Beratung beim Immobilienkauf in M nchen und Bayern.

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Aktualisiert: 3.5.2024

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