Der Verwalter kündigt aus heiterem Himmel und lässt alles stehen und liegen. Nicht abgerechnete Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), unbezahlte Rechnungen, unvollständige Beschlusssammlungen, fehlende Jahresabrechnungen und Wirtschaftsberichte der Albtraum eines jeden Wohnungseigentümers. Aber ist das wirklich so? Kann der Verwalter einfach so kündigen? Was kann man als Eigentümer tun? Welche Rechte hat der Eigentümer, wenn der Verwalter sein Amt niederlegt? Der folgende Artikel erklärt Eigentümern, was zu tun ist und welche Rechte sie haben, wenn ein Hausverwalter sein Amt niederlegt. Inhalt: Darf ein Verwalter sein Amt niederlegen? Was ist als Eigentümer zu tun? I. Wann kann der Verwalter sein Amt niederlegen? Gibt es eine Kündigungsfrist für den Verwalter? Wie muss der Verwalter die Kündigung erklären? II. Wann begründet die Amtsniederlegung des Verwalters einen Schadenersatzanspruch? III. Muss die Jahresabrechnung nach der Amtsniederlegung noch erstellt werden? IV. Kann der Verwalter nach der Amtsniederlegung noch Honorar verlangen? V. Was sollten Wohnungseigentümer nach der Amtsniederlegung des Verwalters tun? VI. Fazit und Zusammenfassung Hausverwaltung gesucht? Hier kostenlose Angebote anfordern! I. Wann darf der Verwalter sein Amt niederlegen? Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann sein Amt jederzeit niederlegen (vgl. Landgericht (LG) Frankfurt vom 31.08.2020, Az.: 2-13 S 87/19). Das Gesetz sieht keine besonderen Voraussetzungen für die Amtsniederlegung des Verwalters vor. Er beendet seine Organstellung nach § 26 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) durch einfache Erklärung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ein Grund für die Niederlegung des Verwalteramtes muss nicht angegeben werden. Wichtig ist, dass die Amtsniederlegung nicht unmittelbar auch den zivilrechtlichen Verwaltervertrag nach § 621 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) beendet (vgl. Urteil des LG Karlsruhe vom 11.12.2012, Az.: 11 S 231/11): Es muss eine Kündigung ausgesprochen werden. In der Praxis erklärt der Verwalter die Kündigung in der Regel zusammen mit der Amtsniederlegung aber nicht immer. Rechtlich ist die Kündigungserklärung daher gesondert zu prüfen und kann an bestimmte Voraussetzungen geknüpft sein. 1. Gibt es eine Kündigungsfrist für Verwalter? Für die Amtsniederlegung nicht, wohl aber für die ordentliche Kündigung des Verwaltervertrages. Letzteres betrifft vor allem unbefristete Verwalterverträge, für die ordentliche Kündigungsfristen gelten. Insoweit bestimmt § 621 Nr. 3 BGB für alle Verwalter, die eine monatliche Vergütung erhalten, dass die Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Schluss desselben Kalendermonats erfolgen kann. Die Kündigungsfrist beträgt also immer ca. 15 Tage zum Monatsende, wenn im Verwaltervertrag keine längere Kündigungsfrist vereinbart ist. Bei befristeten Verwalterverträgen ist die ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen. Der Verwalter kann diese Verwalterverträge dann außerordentlich kündigen. Eine Kündigungsfrist muss in diesem Fall nicht eingehalten werden. Allerdings benötigt der Verwalter für die außerordentliche Kündigung einen wichtigen Grund. Liegt kein wichtiger Grund vor, der die Kündigung rechtfertigt, kann sich der Verwalter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig machen. Dies bedeutet, dass die Wohnungseigentümer im Falle einer unberechtigten Kündigung und Amtsniederlegung durch den Verwalter Schadensersatzansprüche geltend machen können (siehe unten Punkt II.). 2. Wie muss der Verwalter die Kündigung erklären? Für die Kündigungserklärung selbst genügt eine formlose, einseitige Erklärung. Entscheidend ist, dass sie der Wohnungseigentümergemeinschaft als Kündigungsempfänger zugeht oder zugänglich gemacht wird (vgl. Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 11.12.2012, Az.: 11 S 231/11). Die Erklärung muss also zum Beispiel in der Eigentümerversammlung gegenüber der versammelten WEG Gemeinschaft oder außerhalb der Versammlung gegenüber dem Vertreter der WEG Gemeinschaft abgegeben werden. Vertreter kann z.B. der Verwaltungsbeirat oder ein einzelner Wohnungseigentümer sein, wenn kein Vertreter nach § 9 b Abs. 2 WEG bestellt ist (vgl. Beschluss des LG Frankfurt vom 31.08.2020, Az.: 2-13 S 87/19). II. Wann begründet die Amtsniederlegung des Verwalters einen Schadensersatzanspruch? Legt ein Hausverwalter sein Amt nieder, kann dies zu Schadensersatzansprüchen der WEG-Gemeinschaft führen. Voraussetzung ist, dass der WEG-Gemeinschaft ein Schaden entstanden ist und der Verwalter den Schaden durch seine unzeitige oder unberechtigte Amtsniederlegung verschuldet hat. Mit unzeitiger Amtsniederlegung ist die Niederlegung des Verwalteramtes zur Unzeit im Sinne des § 671 Abs. 2 BGB gemeint. Was genau „zur Unzeit“ ist, bedarf im Einzelfall der Auslegung durch das Gericht. Denkbar sind aber Fälle, in denen der Hausverwalter sein Amt zu einem Zeitpunkt niederlegt, in dem sehr wichtige und unaufschiebbare Verwaltungsaufgaben zu erledigen sind und die WEG-Gemeinschaft nicht ausreichend Zeit hat, einen Ersatz für die Erledigung dieser Aufgaben zu finden. Auch eine fristlose Kündigung ohne wichtigen Grund kann als unberechtigte Amtsniederlegung ausgelegt werden. Im Falle einer unberechtigten Amtsniederlegung oder Kündigung ergibt sich der Schadensersatzanspruch in der Regel bereits aus dem Verwaltervertrag wegen Verletzung einer vertraglichen oder gesetzlichen Pflicht als Hausverwalter. Maßgeblich für die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs ist insbesondere der entstandene Schaden, der im Einzelfall unterschiedlich hoch sein kann. Ersatzpflichtig sind insbesondere die Kosten, die dadurch entstehen, dass der Verwalter infolge seiner Amtsniederlegung die laufenden Verwaltungsaufgaben nicht mehr erfüllen kann, wie z.B. die Jahresabrechnung, die Erstellung des Wirtschaftsberichtes, die Bezahlung laufender Rechnungen, die Organisation anstehender Sanierungsarbeiten oder die Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung etc. Wird in solchen Fällen ersatzweise ein anderer Verwalter beauftragt, kann die WEG-Gemeinschaft diese Kosten als Schadenersatz geltend machen. Wann der WEG-Gemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter zustehen, zeigt dieser Artikel: Schadensersatz gegen den Verwalter Was müssen Eigentümer wissen? Hausverwaltung gesucht? Hier kostenlose Angebote anfordern! III. Muss die Jahresabrechnung nach dem Ausscheiden noch erstellt werden? Ja. Ist der Hausverwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet und hat er diese Pflicht bis zur Amtsniederlegung noch nicht erfüllt, muss er dies auch noch nachholen: Pflichten des Hausverwalters, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören, können auch nach Beendigung des Verwaltervertrages fortbestehen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17). Lesen Sie dazu: Nach Verwalterwechsel: Wer erstellt die Hausgeldabrechnung für das Vorjahr? Hausverwalter werden also durch die Amtsniederlegung und Kündigung nicht automatisch von ihren vertraglichen Pflichten zur ordnungsgemäßen Verwaltung befreit, sondern müssen diese noch erfüllen. Hinzu kommen nachvertragliche Pflichten, wie z.B. die Pflicht zur unentgeltlichen Herausgabe der Verwaltungsunterlagen nach § 667 BGB, an denen wie oft fälschlich angenommen wird auch im Streitfall kein Zurückbehaltungsrecht besteht. Wie die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen erfolgt, erläutert der Beitrag: Wie funktioniert die Übergabe der Unterlagen an die neue Hausverwaltung? IV. Darf ein Verwalter nach Beendigung seiner Tätigkeit noch Honorar verlangen? Ja, dies kommt in der Praxis häufig vor. Insbesondere dann, wenn noch Vergütungsansprüche des Hausverwalters offen sind oder ein Hausverwalter trotz offizieller Amtsniederlegung noch Verwaltungsaufgaben für die WEG-Gemeinschaft erledigt, darf er noch Honorar verlangen. V. Was können Wohnungseigentümer tun, wenn der Verwalter sein Amt niederlegt? Es spielt keine Rolle, aus welchem Grund der Verwalter sein Amt niederlegt: Die WEG-Gemeinschaft kann dies nicht verhindern oder in irgendeiner Form rückgängig machen. In dem Moment, in dem der Verwalter sein Amt niederlegt, ist die WEG-Gemeinschaft verwalterlos. Es empfiehlt sich daher, zunächst zu klären, ob eine Wiederbestellung des Verwalters in Betracht kommt. Eventuell besteht die Möglichkeit, den ursprünglichen Verwaltervertrag neu auszuhandeln. Kommt eine Wiederbestellung nicht in Betracht, sollten die Wohnungseigentümer einen neuen Verwalter suchen ohne Verwalter sind die Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 1 WEG gemeinschaftlich für die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. Wie Wohnungseigentümer bei der Suche nach einem Verwalter vorgehen können, erfahren Sie hier: Hausverwaltung finden: So finden Wohnungseigentümer eine Verwaltung, die zum Haus passt. VI. Fazit und Zusammenfassung Festzuhalten ist, dass ein Hausverwalter sein Amt jederzeit niederlegen kann. Die Eigentümer können dagegen nichts tun. Entsteht der WEG-Gemeinschaft durch die plötzliche Amtsniederlegung des Verwalters ein finanzieller Schaden, so ist dieser vom ausscheidenden Verwalter als Schadensersatz zu ersetzen. Im Übrigen sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, zeitnah nach dem Ausscheiden des Verwalters einen neuen Verwalter zu finden, wenn sie die WEG nicht in Selbstverwaltung führen wollen. Der Beitrag Kann ein Hausverwalter sein Amt niederlegen? Was tun als Eigentümer? erschien zuerst auf Hausverwalter-Vermittlung.de.
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