Mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt (BGBl I Nr. 11 vom 30. März 2007) ist die letzte formale Hürde genommen. Die Reform des Wohnungseigentumsrechts tritt nun endgültig in Kraft. Das neue WEG Recht, ab 01.07.2007 ist es in Kraft getreten. BGH-Urteil vom 4.12.2009 Gemäß dem Urteil des BGH vom 4.12.2009 (V ZR 44/09, veröffentlicht im Februar 2010) muss die Instandhaltungsrücklage zukünftig anders abgerechnet bzw. dargestellt werden. Unter anderem darf die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nicht als Soll- bzw. Ist-Ausgabe dargestellt werden. Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft … … mit einer Entscheidung vom 2. Juni 2005 hat der Bundesgerichtshofs (BGH), der Wohnungseigentümergemeinschaft die Teilrechtsfähig zugesprochen. Wohnungseigentümergemeinschaften können nunmehr als juristische Personen im Geschäftsverkehr auftreten. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 2. Juni 2005 der Wohnungseigentümer-gemeinschaft die Teilrechtsfähigkeit zugesprochen. Sie kann demnach selbst Inhaber von Rechten und Pflichten werden und als juristische Person am Geschäftsverkehr teilnehmen. Sie kann zum Beispiel selbst klagen oder verklagt werden oder als Gläubiger eine Zwangshypothek im Grundbuch eintragen lassen. Gerichtsverfahren werden hiermit formal erheblich erleichtert. Die Entscheidung des BGH (PDF) Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung Die Teilungserklärung ( TE ) und Gemeinschaftsordnung stellt neben dem Wohnungseigentumsgesetz ( WEG ) und dem Aufteilungsplan die wichtigste Grundlage für eine Wohnungseigentümergemeinschaft dar und regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung legt fest, wie groß der Miteigentumsanteil des Gemeinschaftseigentum jedes einzelnen Eigentümers ist, sie legt weiterhin fest wie die Kosten zu Verteilen sind und wie in der Eigentümerversammlung abgestimmt werden muss. Sie bestimmt und regelt alle Angelegenheiten, die in einer Gemeinschaft von Bedeutung sind und einer Regelung bedürfen. Ist in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nichts über einen bestimmten Sachverhalt geregelt, so gilt entsprechend die gesetzliche Regelung im Wohnungseigentumsgesetz. Jedem vermeindlichen Käufer ist dringend zu raten, vor Abschluss eines Notarvertrages, die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einer umfassenden Prüfung zu unterziehen, da eine Änderung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung im Anschluss kaum noch möglich ist, da alle Eigentümer und Nießbrauchsberechtige dieser Änderung zustimmen müssten. Kostenregelung / Umlageschlüssel Soweit in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung nichts anderes vereinbart wurde, sind die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach den Miteigentumsanteilen auf die einzelnen Eigentümer beziehungsweise Einheiten umzulegen. Die Verteilung der Kosten ist auch dann vorzunehmen, wenn Einheiten von Eigentümer nicht oder nur teilweise genutzt werden. Eine Änderung des Verteilungsschlüssels ist mit der Änderung des WEG seit dem 01.07.2007 durch Beschluss möglich. Werden Beschlüsse gefasst, die der Gemeinschaftsordnung oder soweit diese keine Regelungen enthält – dem Wohnungseigentumsgesetz entgegenstehen, so sind diese Beschlüsse nicht nur anfechtbar, sondern von Anfang an nichtig. Beschluss und Vereinbarung Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten durch Beschlussfassung (siehe § 23 WEG ). Es wird unterschieden zwischen einem Beschluss in einer Wohnungseigentümerversammlung und einem Beschluss im schriftlichen Umlaufverfahren ( §23, Abs. 3 WEG ). Mit Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 WEG, können Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung zum WEG und zur Gemeinschaftsordnung regeln. An die Vereinbarung sind jedoch einige Bedingungen geknüpft, damit diese insbesondere auch gegenüber zukünftigen Eigentümern Rechtswirkung entfaltet. So muss die Vereinbarung von allen, im Grundbuch eingetragenen, Wohnungseigentümern unterschrieben werden und die Unterschriften müssen anschließend notariell beglaubigt werden. Die Vereinbarung muss, nachdem alle Eigentümer unterschrieben haben und die Unterschriften notariell beglaubigt wurden, im Grundbuch hinterlegt werden. Existiert keine rechtswirksam in der konkreten Gemeinschaftsordnung vereinbarte so genannte Öffnungsklausel mit entsprechender Beschlusskompetenz-Regelung, müssen jegliche Beschlüsse und zwar unabhängig davon, ob sie seinerzeit mit einfacher, qualifizierter Mehrheit bzw. einstimmig oder gar allstimmig gefasst wurden, grundsätzlich als von Anfang an nichtig angesehen werden, wenn sie inhaltlich insoweit das (abdingbare) Gesetz oder bisher getroffene Vereinbarungen “auf Dauer” ändern sollten bzw. dadurch tatsächlich auch Änderungen bewirkt und praktiziert wurden. Durch solche Beschlüsse abgeschlossene Sachverhalte sind allerdings als erledigt und aus heutiger Sicht unangreifbar anzusehen Die Abgrenzung von Sonder – und Gemeinschaftseigentum sollte umfassend geklärt sein und nicht nebulös umschrieben werden. Mindestens ebenso wichtig ist es, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht klar und eindeutig festgelegt wird. Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen Beschlüsse die in Wohnungseigentümerversammlungen gefasst werden, werden rechtskräftig, wenn sie nicht nichtig sind oder wenn sie nicht innerhalb einer Frist von einem Monat gegenüber dem Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnanlage befindet, angefochten werden. Bei einer solchen Beschlussanfechtung besteht kein Anwaltszwang, was bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer die Beschlussanfechtung selbst vornehmen kann. Der jeweilige Verwalter hat ebenfalls ein eigenes Beschlussanfechtungsrecht und kann daher ebenfalls Beschlüsse vor dem Amtsgericht anfechten. Beim Amtsgericht muss die Wohnungseigentümergemeinschaft mit den Namen aller Eigentümer und der Immobilienverwaltung benannt werden. Die Anfechtung muss innerhalb der Anfechtungsfrist begründet vorgelegt werden, diese beträgt einen Monat ab Eigentümerversammlung. Wird nicht angefochten, so werden auch anfechtbare Beschlüsse rechtskräftig. Nur dann wenn ein Beschluss nichtig ist, bedarf es keiner Anfechtung. Auch Rechtsanwälten und Verwaltern kann es unter Umständen schwer fallen zu beurteilen, ob ein Beschluss nichtig oder lediglich anfechtbar ist. Daher empfiehlt es sich die Anfechtung rechtzeitig zu erklären. Der Beitrag BGH-Urteil vom 4.12.2009 / Teilrechtsfähigkeit erschien zuerst auf Christian Arendt Hausverwaltung.
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