Teil 3 Fallstricke beim Immobilienkauf Jedes Jahr werden in Deutschland viele Tausend Immobilien gekauft oder ber einen Bautr ger erworben. Die Vielzahl der Immobilienanbieter (privat, gewerblich, Bautr ger, Makler) und von Aufsichtsbeh rden nicht berwachte, gesetzlich vorgeschriebene, Anforderungen an Umfang und Inhalt von Angebots- und Verkaufsunterlagen f r Immobilien, machen eine objektive Bewertung von Immobilienangeboten f r den Laien geradezu unm glich. Der Makler Der Verband Deutscher Makler (VDM), wie auch der Ring Deutscher Makler (RDM) werben gerne mit Schlagworten wie : „Mit Immobilienmaklern bares Geld sparen“ „Ein Makler bringt mehr ein als er kostet/Der Hausverkauf geh rt in die H nde von Profis“ , etc. (Quelle:http://www.immobilienscout24.de/de/ueberuns/partner /kompetenzpartner_vdm/ratgvdmamh03.jsp) Auch sollen Immobilienk ufer nach den Angaben des VDM zahlreiche Vorteile bei Maklerangeboten haben. Ein Makler sei in erster Linie ein guter und objektiver Berater. Und, w hrend viele Privatverk ufer Liebhaberpreise aufrufen w rden, soll es bei Maklern Marktpreise geben. Die Gesch ftsstelle des RDM gibt auf Anfrage selbst offen zu, dass „Makler wenig m ssen“, wobei sich wenig auf Leistung und Verpflichtung beziehen d rfte. Ebenso r t der RDM dem Kaufinteressenten dringend dazu, einen Bausachverst ndigen beim Immobilienkauf zu Rate zu ziehen, und bietet bei Differenzen mit einem Mitglied des Verbandes, die immer den Zusatz Immobilienmakler xy (RDM) tragen, eigene Untersuchungen zum konkreten Fall an. Dass diese nur in den seltensten F llen zu besonderen Konsequenzen, oder gar zu einem Ausschluss eines Maklers, wegen besonderer Verfehlungen, f hren, versteht sich von selbst. Nicht erw hnt bleiben Tatsachen, die der Interessent bei Nachfrage auch beim RDM M nchen direkt erh lt, dass Maklerangebote und die vom Makler ermittelten Verkaufspreise f r Immobilien nicht den tats chlichen Bauwert der Immobilie darstellen, sondern lediglich eine Aussage zu erzielbaren Verkaufserl sen bei vergleichbaren Objekten in vergleichbarer Lage. Nicht ber cksichtigt wird der, f r den Bauwert entscheidende, Zustand der Bausubstanz, der Wohnwert, also die H he m glicher Investitionen f r notwendige Renovierungen, Modernisierungen, Instandsetzungen oder Sanierungen, der Zustand der technischen Geb udeausr stung, bspw. Alter des Heizkessels, etc. Der Kaufinteressent erh lt von einem Makler auch keinerlei Ausk nfte hier ber, da er diese wirklich marktwertentscheidenden Ermittlungen und Bewertungen fachlich auch gar nicht geben kann. Dem Laien wird dabei h ufig vorgegaukelt, dass „alles in Ordnung sei“, „die Renovierung, etc. sei von einem Fachbetrieb im Jahre soundso“ durchgef hrt worden“, etc., oder der Makler versucht von diesen Themen abzulenken und preist besonders die herrliche Aussicht, Nachweise zu diesen Angaben erh lt man zumeist nicht. Sollten dem Kaufinteressenten diese Ausk nfte nicht gen gen, verwenden die Makler gerne auch eine der folgenden Verkaufsstrategien. Der Makler behauptet „ich bin doch auf Ihrer Seite“, oder „ich bin doch (haupts chlich) f r Sie t tig“ und einsch chternd und die Kompetenz des Interessenten berfordernd „eine Immobilie wird gekauft wie gesehen“ oder aber er verweist auf Dritte, wie „das wird vom Notar gepr ft, erledigt “, etc. Ein Makler wird auch immer versuchen einen Kaufinteressenten unter Zeitdruck zu setzen, indem er behauptet „es gibt bereits mehrere Interessenten f r das Objekt“, oder der Kaufinteressent wird durch h ufige Nachfragen „haben Sie sich schon entschieden“, bedr ngt, oder „wollen Sie sich die Immobilie (kostenpflichtig) reservieren lassen“, um hierdurch eine gr ndliche Pr fung des Angebots zu unterbinden versuchen. Eine Verkaufsstrategie die h ufig zum gew nschten Erfolg f hrt. Auch Verk ufer versuchen viele wertmindernde Eigenschaften einer Immobilie zu verschweigen. Dies aus dem einfachen Grund, weil auch diese an einem m glichst hohen Verkaufserl s interessiert sind. Eine Haftung f r verschwiegene M ngel existiert, anders als etwa beim Kauf eines Gebrauchtwagens, nicht, respektive nur dann, wenn der Notar diese Klausel in den Kaufvertrag mit aufnimmt, was aber regelm ßig durch die Gegenseite (Makler/Verk ufer) versucht wird zu unterbinden, oder der K ufer weiß nicht, dass die M glichkeit f r diese Regelungen besteht. Im Allgemeinen gilt: wo kein Kl ger da kein Richter Daher ist zu beachten, dass M ngel an einer Immobilie vor Abschluss des Kaufvertrages von unabh ngiger Seite festgestellt, beurteilt und niedergeschrieben werden. Einen Mangel der nach Abschluss des Kaufvertrages sichtbar wird, etwa, weil das besonders gute Wetter zur Zeit der Wohnungsbesichtigung(en), den normalerweise durchfeuchteten Keller, oberfl chlich ausgetrocknet hat, als bereits vor dem Kauf existent (und damit verschwiegen) nachzuweisen ist meist unm glich. Die Beweisf hrung ist in diesem Falle zumindest sehr erschwert. Abhilfe schafft ein unabh ngiges Bewertungsgutachten Um einen gerechtfertigten Marktpreis f r eine Immobilie zu bezahlen und um Informationen bez glich des Bauwertes, des Bauzustands und ber eventuelle Bausch den zu erhalten, sollte ein unabh ngiges Wertermittlungs- und Baugutachten, eventuell zusammen mit einem Beweissicherungsverfahren, von einem erfahrenen (Bau-) Fachmann durchgef hrt werden. Verlassen sollte man sich hierbei nicht auf bereits im Auftrag des Verk ufers durchgef hrte Begutachtungen und deren Inhalte. Da der Verk ufer, insbesondere wenn er f r den Verkauf schon einen Makler eingeschaltet hat, und ihm dieser bereits einen „Marktwert“ benannt hat, schon eine Vorstellung ber den „Wert“ der Immobilie besitzt und diese Erwartungshaltung allzu gerne, auch von sogenannten „ .b.u.v Sachverst ndigen“ ( ffentlich bestellte und vereidigte Sachverst ndige) best tigt sehen m chte. Erschwerend kommt hinzu, dass viele Sachverst ndige meist nur ein Fachgebiet abdecken, wodurch in der Regel ein weiterer Sachverst ndiger n tig wird, oder aber, es wird die sachverst ndige Kompetenz berschritten und trotzdem Aussagen zu Fachbereichen get tigt, die vom beauftragten Sachverst ndigen gar nicht getroffen werden k nnen, also letztlich mindestens anfechtbar sind. Gerechter Kaufpreis Objektive, unabh ngige Beratung, qualifizierte, fachliche Beurteilung einer Immobilie, sowie die Pr fung der Kaufunterlagen durch spezialisierte Fachleute mit Erfahrung beim Immobilienkauf, bilden die Grundlage zur Ermittlung eines gerechtfertigten Kaufpreises, der den Sachwert des Objekts und notwendige Investitionen f r Reparaturen, Renovierungen und bspw. wegen Instandhaltungsstaus, etc. ber cksichtigt und Spielraum f r Verhandlungen zur Erzielung eines realistischen Marktpreises er ffnet. Wer hilft Fachliche Unterst tzung k nnen spezialisierte, qualifizierte Architekten und Bausachverst ndige bieten. Entsprechende Adressen finden sich im Internet und sind auch bei den Architektenkammern, Fachverb nden und Industrie- und Handelskammern erh ltlich. Wir helfen jederzeit gerne weiter. PDF Herunterladen Architekturbüro und Sachverständigenbüro in München Waisenhausstr. 78 80637 München +49 (0) 89 179 532 61 +49 (0) 89 179 532 62 info@bhk-beratung.de Folgen Copyright 2023 © bhk-beratung.de Impressum | Datenschutz Architekturbüro und Sachverständigenbüro in München Wiasenhausstr. 78 80637 München +49 (0) 89 179 532 61 +49 (0) 89 179 532 62 info@bhk-beratung.de FolgenFolgen Impressum | Datenschutz Der Beitrag INFORMATIONEN F R IMMOBILIENK UFER – Teil 3 – Fallstricke erschien zuerst auf BHK-Beratung beim Immobilienkauf in M nchen und Bayern.
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