INFORMATIONEN FR IMMOBILIENKUFER – Teil 6 – Immobilien in der (Finanz)Krise

Teil 6 Immobilien in der (Finanz)Krise Jedes Jahr werden in Deutschland viele Tausend Immobilien gekauft oder ber einen Bautr ger erworben. So mancher fragt sich heute, zurecht, ob er in der aktuellen Finanzkrise eine Immobilie erwerben und die finanzielle Belastung stemmen soll. Gerade im Hinblick auf die Unsicherheiten, auch, oder insbesondere hinsichtlich des eigenen Arbeitsplatzes, ist diese Frage nicht einfach zu beantworten. Aber, ganz im Allgemeinen trifft sicherlich zu, dass bspw. auch der eigene Arbeitsplatz heutzutage nicht lebenslang gesichert ist, auch nicht bei den alteingesessenen, traditionellen Arbeitgebern in den Regionen. Deshalb wird hier das Augenmerk besonders auf die Auswirkungen der Finanzkrise, die sich u.E. lange zuvor abgezeichnet hatte, auf die Immobilienwerte und die voraussichtlichen Finanzierungsrisiken gelegt. Vorboten der Finanzkrise Im Jahr 1989, also im Jahr der Wiedervereinigung erfolgte bspw. auf dem M nchener Immobilienmarkt ein (pl tzlicher) Preisanstieg bei Bauland um 25,1 %, d.h. die Werte von Baugrund haben sich durchschnittlich um ein Viertel (!) gesteigert. Dieser erstaunliche Wert korreliert gut mit einem Anstieg der Preise f r neugebaute Doppelhaush lften (+ ca. 30%). Bei Reihenh usern fiel die Preissteigerung mit ca. 17,5 % im gleichen Zeitraum etwas geringer aus. Auch das Folgejahr 1990 verzeichnet noch gravierende Preissteigerungen (durchschnittlich 14,7%) bspw. bei Bauland. Danach fielen die Preise f r Baugrund kontinuierlich wieder, bis in den Jahren 1995 bis 1997 aufeinanderfolgend sogar negative Preisentwicklungen stattfanden. Der Markt hatte sich also (selbst) wieder etwas reguliert. Erst im Jahr 2000 wurde im o.g. Beispiel wieder das Preisniveau von 1991 erreicht. Mit Ausnahme der Jahre 2002 (+- 0,0 %) und 2003 (- 5,0 %) steigen die Bauland- und Immobilienpreise wieder moderat(er). Bei neugebauten Eigentumswohnungen, die sich preislich eher uneinheitlich entwickeln, kann aber tendenziell eine Preisentwicklung nach unten beobachtet werden. (Zahlen aus „Der Immobilienmarkt in M nchen 2007“ ) Abgezeichnet hat sich unseres Erachtens die aktuelle Finanzkrise des Immobiliensektors schon beginnend im Jahr 2003 (fallende Baulandpreise) und insbesondere 2004 / 2005, da die Hypothekenzinsen damals drastisch gefallen waren. Banken bieten nicht (salopp gesagt) grundlos niedrige Darlehenszinsen an. Nach unserer Erfahrung war der Markt damals schon weitestgehend ges ttigt, respektive haben alle Immobilienk ufer und Bauherren, die es sich (gerade) noch leisten konnten, Immobiliendarlehen in Anspruch genommen. Kurz, frisches Geld musste her, um die ehrgeizigen Renditeziele und ~erwartungen der Banker zu erf llen. Der Immobilienmarkt war schon sp testens seit dieser Zeit aufgeheizt, was bedeutet, dass die Immobilienpreise, tendenziell u.a. an den Kaufangeboten abzulesen, bereits geringf gig berh ht waren. Seit langem beobachten wir, dass bspw. im M nchener Raum die Immobilienpreise um ca. 11% nach oben von den tats chlichen Immobilienwerten abweichen. Wir erachten diese Abweichung als Indiz f r eine bestehende, ggf. gewollte, d.h. durch ußere Einfl sse angeheizte, bersteigerung der Renditeerwartung. Die st dtischen Verwertungsgesellschaften, die Bauland zumeist nur in großen Parzellen an Immobilienentwickler ver ußern, taten und tun das brige. D.h., dass diese Parzellen bspw. an finanzkr ftige Bautr ger abgegeben werden. Zumeist zu stolzen Preisen, die so, bei anderweitigem Verkauf an einzelne Bauherren, nicht zu erzielen w ren. Eine entsprechende Knappheit an, vergleichsweise kleinen, Grundst cken f r den individuellen Wohnungsbau wurde dadurch mit herbeigef hrt. Hinzu kommt, dass nahezu jeder Immobilienbesitzer eine positive Renditeerwartung hat. Beg nstigt wird und wurde diese Erwartung, dadurch, dass die Immobilienwerte, wir bezeichnen diese als ideelle Immobilienwerte, da durch Angebot und insbesondere durch Nachfrage generiert, seit Jahrzehnten sich tendenziell stetig – jedoch mit teilweise gravierenden Einschnitten – nach oben entwickelt haben. Vergessen wird dabei u.E. aber, dass diese Entwicklung nur so lange Bestand hat, wie die Nachfrage nach diesen Immobilien stark ist und geleistet werden kann. Im Allgemeinen findet eine Steigerung der Immobilienpreise nur in guten bis sehr guten Wohnlagen und in Gebieten, die ein besonderes, ggf. gef rdertes Entwicklungspotential besitzen, statt. Aktuelle Zinsentwicklung Die Entwicklung der Effektivzinsen deutscher Banken f r neue private Wohnungsbaukredite hat nach Angaben der Bundesbank, nach einem Tiefststand im Jahr 2005 (ca. 4,1 %), im Jahr 2008 wieder einen Stand von durchschnittlich ca. 4,8 % (anf ngliche Zinsbindung 5 bis 10 Jahre) erreicht. Die BHW-Bausparkasse sieht f r das Jahr 2009 wieder einen Anstieg des Zinssatzes f r diese Darlehen auf ber 5 %, auch wenn derzeit noch teilweise g nstigere Konditionen erreicht werden k nnen. Mittelfristig d rfte mit einem weiteren Zinsanstieg gerechnet werden k nnen. Auch gew hren Banken Baukredite zur ckhaltender, glaubt man den Recherchen des Magazins Focus (Ausgabe 14/2009). Zu groß scheint das Risiko eines Zinsausfalls in der gegenw rtigen Krise, und nat rlich auch die bestehenden Bedenken als Folge eines Ausl sers der Bankenkrise, n mlich der privaten Verbraucher als „Risikofaktor“, zumindest denen in den USA. Chancen, Risiken, Vor- und Nachteile Der Erwerb von Wohneigentum kann in Zeiten der Finanzkrise Vorteile bieten. Er kann aber auch, zu beachtende, Risiken bergen. Die Chancen und Vorteile sind, hat man einen verl sslichen und gewillten Finanzierungspartner gefunden: derzeit noch sehr niedrige Baugeldzinsen eine lange Zinsbindung (10 bis 15 Jahre) kann derzeit noch erreicht werden Eine Immobilie stellt, im Gegensatz zu sonstigen materiellen Werten, insbesondere gegen ber Finanzmitteln wie Geld, immer einen gewissen Wert dar und ist einigermaßen wertstabil. Was immer bleibt, selbst bei einem Staatsbankrott, ist neben diesem Wert die M glichkeit eines mietfreien Wohnens, was bei einer Inflation durchaus von Vorteile ist. Bei einer Inflation (kurz: Geldentwertung) sinkt, da das Geld an Wert verliert, der relative Wert der Schulden. Der Darlehensbetrag bleibt gleich, w hrend Geh lter und Preise f r Verbrauchsg ter steigen. Die Preise f r Bauland und f r Objekte des individuellen Wohnungsbaues, wie auch f r, damit verkn pft, Eigentumswohnungen bewegen sich, bspw. auf dem M nchener Immobilienmarkt, auf hohem Niveau und zeigen, legt man die Preisentwicklung vergangener Jahre f r solche Objekte zugrunde, tendenziell Zuw chse. In den Ende 1980er und Anfang der 1990er Jahre erfolgte eine kr ftige Preissteigerung (Wertzuwachs), die seit den 1990er Jahren zwar nur noch geringf gig(er) und unstetig, d.h. unterbrochen durch Preisr ckg nge von Jahr zu Jahr von bis zu 7,5 % bspw. bei den Baulandpreisen, aber dennoch steigen. Die Baupreise, bspw. im M nchener Raum, lagen, ebenfalls mit einem kr ftigen Anstieg ab 1990, von 1996 bis ungef hr 2006 auf einem einheitlichen Niveau, das sich immer mehr den Verbraucherpreisen (fr her: Kosten f r Lebenshaltung) ann herte. Ab Ende 2006 ist ein, erneuter, deutlicher Anstieg der Baupreise zu verzeichnen. Aller Voraussicht nach d rften aber die Baupreise im Zuge der Finanzkrise, bedingt u.a. durch den zu erwartenden Auftragsmangel des Baugewerbes, wieder etwas nachgeben. Die Risiken und Nachteile sind hingegen: viele der zur Verf gung stehenden liquiden Finanzmittel sind, als in den Bau oder Erwerb von Wohneigentum investiertes Eigenkapital und zur Schuldentilgung, gebunden. Daher muss insbesondere auf ein ausgewogenes Verh ltnis von gebundenem und frei verf gbarem Geld (bspw. auch f r die Lebenshaltung in schlechten Zeiten Arbeitsplatzunsicherheit) geachtet werden. Bei einer m glichen Deflation (kurz: Preisverfall) sinkt der Wert von Immobilieneigentum mit dem sonstigen Preisniveau, w hrend hingegen Darlehensbetr ge auf dem beim Abschluss vorhandenen nun hohen Niveau verharren und die finanzielle Belastbarkeit berfordern k nnen. Welches Szenario, ob Inflation oder Deflation, oder berhaupt ein gravierendes Ereignis, sich in der gegenw rtigen Krise zeigen wird, kann derzeit sicherlich niemand glaubw rdig beurteilen. Jedenfalls d rfte bei einer vern nftigen, ausgewogenen und nachhaltigen Finanzplanung (hinsichtlich des investierten Eigenkapitals, der Darlehensh he und der langfristigen Belastung f r die Darlehenstilgung), eingedenk der oben bezeichneten Risiken, der Erwerb von Wohneigentum in absehbarer Zeit so schnell nicht wieder so vergleichsweise rentabel werden wie dieser sich derzeit darstellt. Wir helfen Ihnen, gemeinsam mit unseren Kooperationspartnern, gerne weiter. PDF Herunterladen Architekturbüro und Sachverständigenbüro in München  Waisenhausstr. 78 80637 München  +49 (0) 89 179 532 61  +49 (0) 89 179 532 62  info@bhk-beratung.de Folgen Copyright 2023 © bhk-beratung.de Impressum | Datenschutz Architekturbüro und Sachverständigenbüro in München  Wiasenhausstr. 78 80637 München  +49 (0) 89 179 532 61  +49 (0) 89 179 532 62  info@bhk-beratung.de FolgenFolgen Impressum | Datenschutz Der Beitrag INFORMATIONEN F R IMMOBILIENK UFER – Teil 6 – Immobilien in der (Finanz)Krise erschien zuerst auf BHK-Beratung beim Immobilienkauf in M nchen und Bayern.

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Aktualisiert: 3.5.2024

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